仮に新築マンションに住み始めたとしたら、当然最初はキズも汚れもなくキレイな状態です。ところが暮らしているうちに、意識せずついてしまうキズや汚れ、設備の不具合なども次第に出てきます。これらを「経年劣化」「自然損耗」と言います。

賃貸物件に置き換えても同様です。借主が「人の物を借りている」という意識でいくら気を付けて暮らしていても、防ぐことができないものがありますよね。ですから、このような賃貸物件の「経年劣化」「自然損耗」については、借主に対する原状回復義務の対象とされないことになっています。

実際に民法では、原状回復の負担割合に関して、次のように定めています。

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」（民法621条）

要するに、借主がごく一般的に日常を暮らす上で生じたキズや汚れなどは、貸主の負担となることを意味しています。反対に、一般的ではない使い方をしたことで生じさせたキズや汚れは、借主が原状回復義務を負わなければならないことも意味しています。

原状回復義務・敷金について、このように民法で明確に定義される以前は、前例などを基に、敷金は退去時の原状回復費用に充てられていたという状況があり、それ故敷金返還をめぐる貸主・借主間でのトラブルが散見されていました。

ただ、法令により明確に規定されたとは言え、原状回復義務や敷金の実運用での取り扱いが、完全に統一化されることにはならないと考えられます。なぜなら、これらは「任意規定」であり、当事者双方の合意があれば、賃貸借契約での「特約」の設定が可能だからです。

では、退去時の原状回復義務や敷金でのトラブルにはどのようなものがあるのか、実際の事例を確認しましょう。

・賃貸物件を退去するとき、ワンルームなのに高額な原状回復費用を請求された

・ペット可の賃貸物件であったが、高額な原状回復費用を請求された

・退去後、数カ月たっても敷金が返還されず、連絡しても返還してこない

・退去時、タバコを吸っていたことを理由に借主負担で壁クロスの全面貼り替えを要求された

・テレビや冷蔵庫の背面壁の電気焼けによる黒ずみについてクロス貼り替え費用を請求された

・敷金から畳交換とハウスクリーニング代を差し引かれた

これらは、すべて借主側から見た原状回復の負担・敷金返還についての不満から、トラブルにつながったものです。このようなトラブルを防ぐためには、まず賃貸借契約のときにその内容を確認しておくことが大事です。そして退去するときに、契約書にその内容が書かれていない事柄については、履行する必要がないということになります。逆に、例えば、「住戸内での喫煙は禁止。これに反した場合は退去時に壁・天井クロスの全面張替え費用を請求する」ということが明記されていたならば、それに則ることになります。これを契約の時点で確認して、納得できなければ、内容の変更などを求めればいいのです（その結果、契約が白紙になる可能性もありますが）。さらに言えば、どういう対応になるのか心配な事柄があるのなら、確認した上で契約書への記載を依頼してもいいでしょう。言い出しにくいから、あるいは時間がなかったからそのままにしたとなると、退去時に「聞いてない」「そういう意味とは思わなかった」などのトラブルが起きることになります。

特約で原状回復義務について明記されているときには、退去時の負担範囲について、納得できるまで確認をしましょう。どの程度の使い方が借主の負担となるのか、負担にならない範囲とはどこまでなのかをしっかり理解し、「こんなはずじゃなかった」と後悔しないように十分注意しましょう。そのためには、考え方のもとになる民法の規定を正しく理解し、借主が不利になるような特約だと感じたら必ず確認して、納得・合意の上で契約を結ぶことが大切です。

しかし一方で、法律を盾に、自分の使い方や不注意が原因で発生させた損耗についても、原状回復義務を負わないような借主側の姿勢があるとしたら、それは許されるものではありませんので、暮らし方とともに気をつけましょう。